Situatia urmatoare va este familiara: mergeti la o banca, solicitati un imprumut ipotecar, prezentati documentele financiare, dupa care raspunsul bancii este : solictarea a fost respinsa datorita veniturilor solicitantului. Este cazul multora dintre noi, cei care incasam venituri din drepturi de autor, chirii, dividende, comisioane din vanzari, contracte de prestari servicii, beneficiem de anumite prime, bonusuri. Vom incerca sa venim in sprijinul dvs prin prezentarea catorva idei cu privire la credibilitatea venitului dumneavoastra in fata bancii, in ce masura este ponderat, cum s-a schimbat perceptia bancilor asupra tipurilor de venituri din 2008 pana acum si cum ar fi cel mai indicat sa procedati in momentul in care vreti sa aplicati pentru un credit garantat.
Precum ciclicitatea prezenta in evolutia instrumentului de politica monetara a BNR (dobanda de referinta 8% ian 2008 – 10.5% iulie 2009 – 8% ian 2010), volumul solicitarii creditarii a urmat acelasi trend. Daca in 2008 se manifesta febra creditelor in CHF, acestea fiind promovate prin dobanzi foarte mici (3.95% fixa la Volksbank) si rata de convertibilitatea mica (1.65) in 2009 si 2010 au fost promovate creditele in euro, dobanda acestora depinzand de cotatia euribor (www.euribor.org ), care in 2009 a inregistrat cotatii minime istorice. Agitatia puternica din vara 2008 privind achizitia unui imobil s-a transformat intr-o disperare fara limite in iarna lui 2008, respectiv primavara lui 2009, cand solicitarile de credite aflate in analiza au inceput sa cada, iar antecontractele nu au putut fi onorate. Daca in SUA in iulie 2008 lumea nu mai stia la ce sa apeleze pentru a-si salva proprietatile, in Romania nu stiau ce metode sa mai creeze pentru justificarea unor venituri doar in hartii , fictive, care mai tarziu s-au demonstrat a fi cauza celor mai multe credite neperformante. Moda anului 2008 era cosmetizarea venitului, asteptarea trecerii celor trei luni, conform vechimii necesare pentru a fi luate in considerare si solicitarea finantarii, realizarii planului stabilit. Dupa aceasta etapa, romanii reveneau la vechile salarii, respectiv functii, la scutirea achitarii impozitelor aferente maririi salariale, insa rata a urmat si ea o crestere constanta, aducand in prag de disperare tot mai multe persoane.
In septembrie 2008 BNR-ul vine cu demachiantele aferente veniturilor fictive, introducand obligatorie prezenarea fisei fiscale pe anul anterior, cu mentiunea ca o marire salariala poate fi luata in considerare doar daca nu depaseste 20% salariul anterior sau daca este insotita de schimbare de functie. Veniturile asimilate salariilor (bonuri de masa, diurne, norma de hrana, prime, stimulente, comisioanele), venituri care nu pot asigura banca de un caracter permanent sunt sau nu acceptate de diverse banci. Datorita situatiei economice, comisioanele din vanzari sunt ponderate pana la 50%, datorita fluctuatiei si instabilitatii pe care o prezinta (ex: Raiffeisen, Banca Transilvania) sau nu sunt luate in calcul (ex: Volksbank, Leumi, Bank of Cyprus). Diurnele nu se accepta de majoritatea bancilor, pe cand norma de hrana este acceptata, in schimb trebuie sa fie incasata de minim 3 luni (ex: Unicredit, Millennium Bank).
Astfel, usor, usor, piata s-a „curatat”, iar procesul continua. Nici starea economiei nationale nu mai incurajeaza astfel de tehnici, deoarece tot mai multi agenti economici cauta metode de optimizare a cheltuielilor si chiar de supravietuire in conditiile aprige de la momentul respectiv.
De asemenea, daca in 2008 se acordau foarte multe credite in baza veniturilor din drepturi de autor, chirii, contracte de prestari servicii sau dividende, la momentul actual acestea sunt considerate cele mai riscante, astfel atribuindu-le un coeficient de ajustare sau un coeficient de risc pentru care banca isi asuma responabilitatea.
Venituri din drepturi de autor erau considerate in 2008 ca echivalentul venitului salarial, luandu-se in considerare chiar 100%, in timp ce din 2009 cedentul trece printr-o analiza foarte amanuntita pentru a i se atribui un grad de risc conform caruia clientul isi va incasa drepturile potrivit muncii prestate.
In 2009, 2010, drepturile de autor au devenit chiar venituri secundare, luandu-se in considerare la unele banci doar daca insoteste un venit salarial, fapt intalnit si in cazul chiriilor. Ponderea medie este de 80%, astfel, Alpha Bank -75%, Millennium 50%, Intesa San Paolo 100%, cu o vechime totala de minim 1 an in general.
In 2008 erau un plus de valoare foarte important daca ati fi solicitat un credit in baza acestor venituri din chirii, fiind considerate mai stabile si mai sigure decat un salariu, insa situatia capata o noua intorsatura in 2009, devenind printre cele mai riscante (coeficient de ajustare 80% BCR, 60% Alpha Bank). In cazul BCR, acestea nu se iau in calcul decat in limita venitului salarial, de asemenea, daca in 2008 veniturile din chirii din contractele incheiate cu persoane fizice erau privite cu incredere, in momentul de fata bancile prefera mai mult contractele incheiate cu persoane juridice. Contractele incheiate cu persoane fizice trebuie sa indeplineasca conditia unei vechimi mai mari de 1 an si intotdeauna sa includa o clauza de reinnoire automata cu acordul celor doua parti. La momentul actual ponderea medie care se ia in calcul de catre banci este de 75%, institutii financiare precum Bank of Cyprus, Garanti sau GE Money, luandu-le aproapre de 100% in analiza.
Cazul dividendelor este strict legat de evolutia performantelor firmelor, mai nou, de domeniul de activitate, de numarul de angajati sau chiar de evolutia unor indicatori de performanta lipsiti de scaderi ale valorilor. Este indicata o vechime minima de 2 ani de la infiintarea firmei, iar in acest timp firma sa inregistreze im mod imperios necesar activitate. Dividendele, pentru a fi luate in considerare trebuie sa fie repartizate si spre deosebire de anul 2008, chiar incasate. Pentru dividendele reinvestite, nu putem sa le folosim ca si venit eligibil pentru solicitarea unui imprumut garantat.
Cum sunt privite veniturile obtinute in baza unor contracte de colaborare, prestari servicii in calitate de persoana fizica autorizata? Functie de activitatea pe care o presteaza respectivul client, veniturile de acest tip pot fi considerate fiabile pentru un credit sau nu. Categorii precum avocati, notari publici, medici, executori judecatoresti, experti tehnici si contabili, contabili autorizati, consultanti de plasament in valori mobiliare, auditori financiari, consultanti fiscali, arhitecti, traducatori, informaticieni, sunt privilegiati in acest sens, avand un statut bun in fata unei banci. In general, vechimea minima necesara pentru a fi considerat un client bun este de 1 an de desfasurare a activitatii. Deoarece presupun un anumit grad de risc, veniturile realizate de persoanele fizice autorizate ce constituie baza de calcul reprezinta 75% - 90% din venitul net. Exista pe piata, la momentul actual, si banci, precum Volksbank sau Leumi, care iau in considerare venitul net in procent de 100%. In momentul in care se alege o banca pentru un credit ipotecar, acest lucru poate constitui un element definitoriu, deoarece majoritatea clientilor care aplica pentru un credit, nu se incadreaza la suma dorita si au nevoie de banca ce le ia in considerare intreg venitul.
Documentatia solicitata de banca pentru analizarea unui astfel de dosar difera in functie de modalitatea de incasare a venitului. Pentru persoanele care incaseaza venituri din activitati independente determinate pe baza contabilitatii in partida simpla, constau in: decizia privind veniturile estimate pentru anul anterior, declaratia estimativa pentru anul in curs, decizia de impunere privind veniturile realizate pentru anul n-2 (declaratia privind veniturile realizate pentru anul anterior), cat si registrul de incasari si plati pentru ultimul an. Depinde si de momentul din an in care clientul aplica pentru credit, pentru ca daca aplicatia are loc in septembrie a.c. , atunci clientul trebuie sa prezinte decizia de impunere privind veniturile realizate pentru anul anterior in locul declaratiei privind veniturile realizate pentru anul anterior. Cel mai indicat este ca venitul estimat sa nu inregistreze diferente considerabile fata de venitul realizat, deoarece in aceasta situatie, departamentul de analiza va lua in considerare cel mai mic venit dintre acestea ca si baza de calcul. In completarea documentelor mai sus mentionate se adauga autorizatia de functionare / libera practica, cat si declaratia de inregistrate fiscala / codul de identificare fiscal, documente solicitate si in cazul persoanelor care incaseaza venituri in baza unei norme de venit. Documentele specifice solicitatate pentru norma de venit sunt contractele de prestari servicii si facturile pentru ultimele 12 luni (cu extrasele de cont aferente).
Pentru categorii particulare, precum activitati de taximetrie, florari, etc. exista un numar redus de banci catre care clientii se pot orienta. Una dintre acestea este Bank of Cyprus, care nu pondereaza veniturile de acest tip.
Profilul clientului in 2010 ar fi urmatorul: casatorit, fara persoane in intretinere, cu drepturi de proprietate, un istoric pozitiv in Biroul de Credit, fara credite in derulare, angajat la o firma cu cifra de afaceri crescatoare, firma urmarind maximizarea valorii de piata prin politicile aplicate in desfasurarea activitatii, studii superioare, conturi de economii / depozite, incasarea veniturilor prin banca la care solicita credit, incasarea mai multor tipuri de venituri.
Si chiar si asa tot mai pot aparea obiectii din partea bancii, clientul fiind poate “prea perfect”.
Mergand pe premisa “Cate bordeie, atatea obiceie”, sfatul Credit Zone este acela de a apela la serviciile oferite de specialistii in domeniu pentru a alege o solutie de finantare personalizata, potrivita necesitatilor dumneavoastra. Credit Zone colaboreaza cu 18 institutii financiar bancare si ofera consiliere in vederea obtinerii creditelor ipotecare. Pentru mai multe detalii puteti vizita site-ul nostru www.creditzone.ro .
Articol pus la dispozitie de Ofelia Nitu - specialist credite ipotecare Credit Zone
