31 ianuarie 2010

Ce inseamna dobanda variabila

Dobanda variabila la cele mai multe produse bancare este formata din Euribor la 3 sau 6 luni + o marja fixa.

Potrivit contractului de credit acesata marja fixa nu se poate schimba decat cu o notificare din partea bancii, Euriborul fiind un indice independent de banca.

Unele banci mai practica pe langa euribor si marja fixa, alti indici cum ar fi rezerva minima obligatorie.

Ca sfat alegeti banciile cu dabanzi formate din euribor si marje fixe deoarece sunt cele mai transparente.

E cea mai buna perioada pentru un credit ipotecar?

E cea mai buna perioada pentru un credit ipotecar?

Aceasta intrebare cred ca este in mintea multor doritori de apartamente cat si in mintea tuturor agentilor imobiliari care incearca sa convinga cumparatorii ca achizitionarea unui imobil in aceasta perioada este BEST DEAL din perioada 2008 - 2010.

Putem spune ca incepand cu 2010 s-a terminat criza din punct de vedere al bancilor care apar cu oferte tot mai tentante si ne spun printre randuri ca incep creditarea.

Dar, repet, este oare BEST DEAL sa cumpar un apartament acum?

Pentru a raspunde singuri la aceasta intrebare m-am gandit sa va ajut sa va faceti o idee despre cum au mers lucrurile din 2008 pana in 2010.

Am luat ca si produs ipotecar de referinta cel al lui Alpha Bank, deoarece din punctul meu de vedere este banca, care a acordat in mod constant credite ipotecare chiar si in perioada de criza.

In 2008 dobanda bancii era foarte atractiva datorita promotiei pe care Alpha o avea la vremea aceea, 5.9% dobana fixa in primul an sau 6.9% dobanda fixa pentru primii 2 ani si dupa dobana variabila in functie de euribor si marja fixa.

In 2008 pretul unui apartament de 2 camere era undeva la 125 000 euro, iar banca finanta 75% din minim dintre valoarea ce vanzare - cumparare si valoarea evaluata. Deci banca finanta 100 000 de euro din pretul mai inainte mentionat.

La 100 000 de euro credit rata cu dobanda promotionala era de 593 euro pe 30 de ani, dupa primul an de promotie o estimau undeva la 766 euro.

In perioada ianuarie 2009 produsul bancii s-a schimbat, avand doar o dobanda variabila care era undeva la 8.5%.

Pretul unui apratament cu 2 camere era in scadere abrupta si ajunsese undeva la 80 000 de euro. Din acest pret banca finanta undeva la 60 000 de euro, iar rata era de 462 euro la un credit pe 30 de ani.

A urmat o crestere a dobanzii si o scadere a preturilor la apartamente. Astfel incat la data de 01.05.2009 2 camere valorau in jur de 60 000 de euro iar dobanda variabila era estimata undeva la 10.21%.

Banca finanta undeva la 45 000 de euro, iar rata era de 402 euro pe 30 de ani.

Din acel moment preturile la imobile datorita aparitiei produsului prima casa a mai crescut cu maxim 10%. Ceea ce ne spune ca deja avem o piata constanta pe partea de apartamente.

La inceputul lui 2010 banciile au scazut drastic marjele fixe din dobanziile variabile, Alpha Bank in prezent are o dabanda variabila de 7.8%, iar alte banci ajung chiar pana la 6.5%. Un apatament de 2 camere este cam 60 000 de euro, iar banca finanteaza 45 000 de euro. Rata la un credit de 45 000 de euro este de 328 euro pe 30 de ani.

Deci:
1. acum avem cea mai mica rata din ultimul an
2. pretul unui apartament de 2 camere este constant si este foarte apropiat de minimul atins in martie 2009 ( un apartament de 2 camere era uneva la 55 000 de euro).
3. banciile accepta deja un grad de indatorare asemanator cu perioada de "glorie" in materie de creditare din 2008, adica un grad de indatorare care poate atinge chiar si 70% din venit.
4. avansul acceptat de banci este acum de 10,15 sau 20%. In perioada de criza banciile acceptau avans intre 25% si 40%.

28 ianuarie 2010

De ce sa iei un credit in euro si nu in lei

In activitatea mea de consultant de credite m-am lovit de foarte multe ori de acel tip de client care doreste sa ia un credit ipotecar in lei deoarece a auzit la televizor ca daca esti platit in lei este bine sa faci un credit in aceeasi moneda. Dar si-a pus cineva intrebarea daca cumperi in euro oare e mai bine sa faci un credit in euro sau in lei. Motivul pentru care eu personal sfatuiesc clientul sa ia un credit in euro este din punct de vedere al cursului valutar, deoarece se stie din toate anunturile imobiliare ca pretul este in euro, din punct de vedere al dobanzii, deoarece dobanda variabila la euro este in continuare cu undeva la 4% mai mica, deci poti lua o suma mai mare de bani  platind aceeasi rata lunara ca la un credit in lei dar valoarea in lei a creditului daca ar fi convertita in euro ar fi undeva la 3 sferturi din creditul acordat in euro, un alt argument de luat in seama mai este si faptul ca se estimeaza ca trecerea la moneda euro se va face intre 2012 si 2014, deci nu vad de ce cineva s-ar gandi sa ia in lei un credit.

26 ianuarie 2010

Au scazut dobanzile la creditele ipotecare

Daca in perioada in care abia aparea prima casa, dobanzile la creditele standard se diferentiau de acest produs printr-un grad ridicat de neprofitabilitate, acum putem spune ca rentabilitatea unui credit standard este vizibila cu ochiul liber din punct de vedere al reducerii marjei fixe a dobanzii variabile practicate de banci.

Aveti cateva exemple de reduceri a marjei fixe din dobanda:

BancaDobanda VecheDobanda actualaDiferenta
Alpha Bank9.33%7.33%2%
Banca Romaneasca9.65%6.67%2.98%
Emporiki Bank6.7%6.17%0.53%
Ge Money9.98%7.47%2.51%
OTP Bank4.87%4.21%0.66%
Unicredit Bank8.83%6.94%1.89%
Reiffeisen Bank9.44%7.5%1.94%
BRD6.25%3.66%2.59%
Banca Transilvania8%6.5%1.5%
Garanti Bank7.5%5.82%1.68%
Millenium Bank9.3%7.16%2.14%
MKB Romexterra Bank11.6%7.2%4.4%
Volksbank6.64%4.7%1.94%

In cat timp se obtine un credit ipotecar

Nu de putine ori solicitantul unui credit destinat achizitiei unei locuinte este presat de vanzator, astfel incat acesta sa intre cat mai repede in posesia banilor. Cu toate acestea, procesul de aprobare al unui asemenea dosar nu este deloc simplu. Cauzele sunt obiective si pentru o mai buna imagine asupra intregului proces, va prezentam pasii normali pe care ii parcurge un dosar de credit, de la depunere pana la obtinerea banilor de catre vanzator. Dorim sa subliniem faptul ca duratele prezentate sunt unele medii, putand varia de la caz la caz.
1. Depunerea dosarului de credit (cerere de credit, acorduri interogare Biroul de credit, documente doveditoare ale venitului, copii acte de identitate)
Analiza dosarului depinde in functie de banca si de dosar, de la 1 la 5 zile. In functie de valoarea creditului si de complexitatea dosarului, acesta ar putea fi analizat la sediul central, ceea ce ar putea prelungi termenul de analiza.
2. Depunerea copiilor dupa actele proprietatii (la unele banci, aceasta etapa trebuie realizata in acelasi timp cu prima): act de proprietate vanzator, cadastru si intabulare, extras de carte funciara pentru informare, copii dupa actele de identitate ale vanzatorilor.
Daca nu exista cadastru si intabulare, obtinerea acestora de la Oficiul de Cadastru si Intabulare poate dura pana la 45 de zile.
3. Dupa ce actele sunt verificate de catre departamentul juridic al bancii, banca face comanda de evaluare.
Evaluarea dureaza intre 2 zile si o saptamana, pana la emiterea si analizarea raportului de evaluare.
4. Odata emis raportul de evaluare, dosarul intra intr-o ultima revizuire la departamentul juridic (1-2 zile)
5. In paralel se poate contacta un notar (daca nu s-a semnat deja antecontractul) si se poate solicita (prin notariat) extrasul de carte funciara pentru autentificare. Atentie, acest extras trebuie solicitat doar in momentul in care banca este deja in stadiul final cu dosarul, deoarece are o valabilitate limitata.
6. Dosarul este finalizat la banca. Odata ce se stie cand iese extrasul de carte funciara pentru autentificare (notarii cand depun cererea, primesc o ora si o data cand acesta va putea fi ridicat) se poate stabili intalnirea cu vanzatorul la notariat (se semneaza contractul de vanzare-cumparare si contractul de ipoteca) si apoi cu vanzatorul si notarul la banca (se semneaza contractul de credit).
La momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare, se plateste notarul, plus contractul de ipoteca. Inainte de acordarea creditului, trebuie depus si comisionul de acordare aferent creditului solicitat.
7. Dupa semnarea contractelor, unele banci vireaza imediat banii in contul vanzatorului, iar altele, cele mai multe, asteapta (pana la 7 zile) un nou extras de carte funciara de informare, din care sa reiasa ca a fost inscrisa ipoteca in cartea funciara a imobilului, dupa care vireaza sau deblocheaza contul vanzatorului.

25 ianuarie 2010

Termeni intalniti in imobiliare

ACTE NECESARE UNEI TRANZACTII IMOBILIARE

actul de dobandire a imobilului; - extrasul de carte funciara eliberat de judecatoria in a carei raza teritoriala se afla imobilul; - certificat fiscal eliberat de primarie; - actele de identitate(buletin,pasaport, permis de conducere) - certificat de casatorie; Actul de dobandire a imobilului poate fi: - contract de vanzare-cumparare(incheiat fie intre vanzator si cumparator).
________________________________________
AFINI

persoane intre care exista legatura de afinitate. Sunt sotul si rudele celuilalt sot. Nu sunt nici sotii intre ei si nici rudele unuia dintre soti cu rudele celuilalt sot. (Afinitate-termen ce desemneaza legatura juridica, derivata din casatorie, in ce priveste raporturile dintre oricare dintre soti si rudele celuilalt sot).
________________________________________
ANTECONTRACT

conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential este determinat in prezent. Este deci un acord de vointa prealabil perfectarii altui contract, acord ce are ca obiect asumarea obligatiei de a face, adica de a perfecta ulterior contractul promis, in conditiile convenite prin respectivul acord prealabil.
________________________________________
CADASTRU

sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor de proprietate. ________________________________________
CARTE FUNCIARA

inscris oficial reprezentand unitatea de baza in sistemul de publicitate imobiliara in cadrul caruia evidenta se tine pe imobile si nu pe proprietari. C.F se intocmeste in mod distinct pentru fiecare imobil si cuprinde mentiuni despre toate actele translative sau constitutive de drepturi in privinta imobilului respectiv. Se intocmeste si se numeroteaza pe localitati.
________________________________________
CLAUZA CONTRACTUALA

stipulatie inclusa de parti, in virtutea principiului libertatii conventiilor, in continutul contractului lor.
________________________________________
COMUNITATE DE BUNURI

Conform art.30 C.Fam., bunurile dobandite in timpul casatoriei intra sub incidenta comunitatii de bunuri, adica se prezuma ca sunt bunuri comune.In cazul bunurilor comune regimul juridic al acestora difera dupa cum sunt bunuri mobile sau imbile.In cazul bunurilor mobile, oricare dintre soti poate efectua acte de instrainare sau de grevare cu drepturi reale a acestora fara a avea nevoie de consimtamantul expres al celuilat sot.In schimb, in cazul bunurilor imobile, actele de instrainare se pot incheia valabil doar cu consimtamantul expres al ambilor soti.
________________________________________
CONCESIUNE

operatie juridica avand ca finalitate punerea in valoare a unor activitati economice, servicii publice, unitati de productie ale unor regii autonome si terenuri proprietate de stat.
________________________________________
CONTRACT DE COMISION

contract in temeiul caruia o persoana fizica sau juridica numita comisionar, se obliga fata de alta persoana (fizica sau juridica) numita comitent, sa incheie anumite acte juridica in nume propriu, dar in contul acesteia din urma, primind pentru serviciul respectiv o remuneratie numita comision, calculata procentual la valoarea operatiunii realizate.
________________________________________
CONTRACT DE COMODAT

contract prin care o persoana numita comodant, remite, spre folosinta temporara, unei alte persoane numita comodatar, un lucru cu obligatia pentru acesta din urma de a-l restitui in natura, in individualitatea sa. ________________________________________
CONTRACT DE DONATIE

contract solemn, unilateral si cu titlu gratuit prin care una din parti, numita donator, isi micsoreaza actual si revocabil, cu intentie liberala, patrimoniul sau cu un drept (real sau de creanta), marind corespunzator patrimoniul celeilalte parti, numita donatar, cu acelasi drept, fara a urmari sa primeasca ceva in schimb.
________________________________________
CONTRACT DE INTRETINERE

contract in virtutea careia una din parti numita intretinut instraineaza un bun sau plateste o suma de bani (numita capital) celeilalte parti, numita intretinator, care se obliga in schimb, sa-i asigure intretinerea (adica toate cele necesare traiului), pe durata intregii sale vieti, si, la deces sa o inmormanteze dupa datina. ________________________________________
CONTRACT DE LOCATIUNE

contractul in virtutea caruia o persoana numita locator se obliga sa asigure altei persoane numita locatar folosinta integrala sau partiala a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o durata de timp determinata, in schimbul unui pret corespunzator.
________________________________________
CONTRACT DE MANDAT

contract in virtutea caruia o persoana numita mandatar se obliga sa faca ceva pe seama altei persoane, numita mandant, de la care a primit o imputernicire in acest scop.
________________________________________
CONTRACT DE RENTA VIAGERA

contract prin efectul caruia o persoana numita credirentier, instraineaza un bun sau plateste o suma de bani (numita capital) catre o alta persoana numita debirentier, care se obliga, in schimb, sa efectueze in favoarea celei dintai o prestatie periodica in bani, numita renta viagera, pana la decesul acesteia. ________________________________________
CONTRACT DE SCHIMB

contract prin care partile, numita copermutanti, dau fiecare celeilalte un lucru pentru altul.
________________________________________
CONTRACT DE SUBLOCATIUNE

acord de vointe in temeiul caruia locatarul care a dobandit folosinta temporara a unui bun pe baza unui contract de locatiune subinchiriaza acel bun unui tert (sublocatar) care se obliga sa plateasca chirie. ________________________________________
CONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE

contract prin care una din parti, numita vanzator, stramuta proprietateaunui bun al sau asupra celeilalte parti, numita cumparator, care se obliga a plati, in schimb, celui dintai (adica vanzatorului) o suma de bani convenita ca pret al bunului vandut.
________________________________________
DREPT DE ABITATIE

Drept de uz avand ca obiect o casa de locuit. In principiu, nu poate fi cedat si nici inchiriat; prin exceptie titularul sau poate inchiria altcuiva partea din casa pe care nu o locuieste.
________________________________________
DREPT DE CREANTA

exprima facultatea creditorului dintr-un raport juridic obligational de a pretinde debitorului indeplinirea obligatiei corelative de a da, de a face sau a nu face ceva.
________________________________________
DREPT DE IPOTECA

drept real accesoriu avand ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul respectiv in stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun. ________________________________________
DREPT DE PREEMTIUNE

facultate de care se bucura o persoana de a fi preferata oricarei alte persoane la cumpararea unui anumit bun.
________________________________________
DREPT DE PROPRIETATE

drept subiectiv, ce da expresie juridica aproprierii unui lucru intr-o anumita forma sociala si care permite individului, entitatilor juridice colective sau statului, ori organelor sale (centrale sau locale) sa posede sau sa foloseasca si sa dispuna de lucrul respectiv, fie direct si nemijlocit prin putere proprie si in interes propriu, fie indirect si nemijlocit, ca efect al punerii in valoare de catre titularii lor a drepturilor reale principale constituite asupra lui, in cadrul si cu respectarea legislatiei existente.
________________________________________
DREPT DE SERVITUTE

drept real imobiliar, accesoriu, perpetuu si indivizibil care dezmembreaza proprietatea, conferind titularului sau anumite prerogative strict limitate asupra lucrului altuia.
________________________________________
DREPT DE SUPERFICIE

drept real care consta in dreptul de proprietate ce-l are o persoana numita superficiar asupra constructiilor, plantatiilor si altor lucrari aflate pe terenul apartinand altei persoane, teren in privinta caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.
________________________________________
DREPT DE UZ

Este un drept de uzufruct limitat, care ii confera titularului sau posibilitatea de a-l folosi si de a-I culege fructele dar numai in masura in care sunt necesare pentru satisfacerea trebuintelor lui si ale familiei lui.
________________________________________
DREPT DE UZUFRUCT

drept real care confera titularului sau posesia si folosinta asupra lucrurilor ce apartin altcuiva, percum si posibilitatea exercitarii acestor atribute in aceleasi conditii ca si proprietarul avand insa indatorirea de a conserva substanta lucrurilor respective.
________________________________________
DREPTURI REALE

Sunt acele drepturi care confera titularului lor de a-si exercita in mod direct si fara concursul altei persoane anumite atribute cu privire la un bun.
________________________________________
EVICTIUNE

termen ce desemneaza pierderea de catre cumparator, in tot sau in parte, a dreptului de proprietate asupra lucrului cumparat, sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar cu privire la acel lucru, pierdere sau tulburare survenite ca urmare a valorificarii de catre vanzator sau de catre un tert a unui drept care exclude, in tot sau in parte, dreptul cumparatorului referitor la bunul respectiv.
________________________________________
GAJ

contract accesoriu, real, unilateral si indivizibil in temeiul caruia debitorul sau o terta persoana remite creditorului sau unui tert, un bun mobil, corporal sau incorporal, in vederea garantarii executarii unei obligatii.
________________________________________
INOPOZABILITATE

Este sanctiunea ce intervine in cazul nesocotirii unor cerinte de publicitate fata de terti, prevazute de lege pentru anumite acte juridice.
________________________________________
MANDAT

Este un contract in temeiul caruia o persoana numita mandant, imputerniceste pe o alta persoana, numita mandatar, sa incheie in numele ei si pentru ea anumite acte juridice.
________________________________________
NULITATE

Reprezinta o sanctiune care lipseste actul juridic de efectele sale firesti sau de o parte a acestora atunci cand actul juridic a fost incheiat cu nerespectarea conditiilor de valabilitate sau cu incalcarea unor dispozitii legale imperative.
________________________________________
PARTI

Persoanele care participa la incheierea actului juridic, personal sau prin reprezentanti si in privinta carora se produc efectele actului juridic.
________________________________________
POPRIRE

modalitate a executarii silite constand in indisponibilizarea sumelor de bani, titlurilor de valoare sau a altor bunuri mobile, incorporale, urmaribile datorate debitorului de catre un tert sau pe care acesta i le va datora in viitor in temeiul unor raporturi juridice existente.
________________________________________
PROBE

Sunt mijloace de convingere prin care se stabileste existenta unor acte sau fapte juridice si, automat, a unor drepturi si obligatii ce rezulta din acestea.
________________________________________
PROMISIUNE DE CONTRACT

conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential este determinat in prezent. ________________________________________
PROMISIUNE DE VANZARE

Se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare, in primul rand prin natura obligatiei la care ii da nastere :adica obligatie de a face si nu obligatie de a da, (respectiv de a transfera proprietatea asa cum se intampla in cazul contractului).
________________________________________
RENTA VIAGERA

Reprezinta dreptul unei persoane numita credirentier, de a primi periodic, atata timp cat traieste o suma de bani numita renta, de la o alta persoana numita debirentier.
________________________________________
REVOCARE

Este o sanctiune de drept civil care consta in inlaturarea efectelor actului juridic civil, datorita ingratitudinii manifestate de cel gratificat sau a neexecutarii culpabile a unor sarcini asumate.
________________________________________
REZILIERE

termen ce desemneaza in mod generic desfacerea contractului sinalagmatic cu executare succesiva, producand efecte numai pentru viitor, iar nu si pentru trecut si care este motivata prin faptul neesecutarii necorespunzatoare a contractului de catre una din parti din cauze imputabile acesteia. ________________________________________
REZOLUTIUNEA CONTRACTULUI

desemneaza desfiintarea cu efect retroactiv a contractului sinalagmatic cu executare uno ictu, la cererea unei parti ca urmare a neexecutarii culpabile a prestatiei asumata de catre cealalta parte.
________________________________________
SUBROGATIE

procedeu juridic presupunand substituirea creditorului dintr-un raport juridic obligational de catre o alta persoana care platind acestuia (creditorului initial) datoria debitorului dobandaste calitatea de creditor al acelui debitor impreuna cu toate drepturile pe care le avea impotriva lui creditorul platit.
________________________________________
SULTA

Suma de bani care se da unuia dintre copermutanti (partile din contractul de schimb se numesc copermutanti ), in cazul in care bunurile care se schimba nu sunt de valoare egala.In cazul contractului de schimb imobiliar sunt aplicabile regulile de la vanzare-cumparare cu luarea in considerare a unor exceptii prevazute de art.1407, 1408 C.Civ.
________________________________________
TERTI

Persoane complet straine de actul juridic, adica persoane carora actul juridic nu le poate profita in nici un fel ori nu le poate indatora in nici un fel.
________________________________________
TESTAMENT

act juridic unilateral, solemn, esentialmente personal si revocabil prin care testatorul dispune, pentru cazul incetarii sale din viata de intreaga sa avere sau numai de o parte din aceasta.
________________________________________
VICII ASCUNSE

desemneaza in mod generic defectele sau deficientele calitative ale bunului vandut, inchiriat, sau ale lucrarilor executate, care, existand in momentul predarii bunului nu au fost cunoscute de catre dobanditor si nici nu puteau fi descoperite de el prin mijloacele obisnuite de verificare sau receptie si care fac ca bunul sa nu poata fi intrebuintat conform destinatiei sale ori ii micsoreaza posibilitatile de intrebuintare in asa masura incat se poate presupune ca dobanditorul n-ar fi contractat.